Otel operasyonları son birkaç on yılda büyük ölçüde değişti. Sadece bir örnek vermek gerekirse, çoğu misafir rezervasyon yapmak ve sezon fiyatını sabitlemek için 444’lü bir numarayı aramaktan, sürekli değişen fiyatlara sahip çeşitli online rezervasyon sistemlerinde gezinmeye başladı.
Bu artan karmaşıklığın ortasında sorunsuz bir misafir deneyimi sağlamak için, otel sahipleri genellikle günlük satış, pazarlama ve operasyonların tüm yönlerini ele almak için üçüncü taraf (Third-Party) yönetim şirketlerini kullanırken, otel yönetimini kurumsallaştırır ve profesyonelleştirir. Aynı zamanda otele maliyet olmaktan öte geliri en üst düzeye çıkarır.
Nasıl Seçilir
İşte üçüncü taraf (Third-Party) otel yönetim danışmanlığı almak isteyen yatırımcıları için gözden geçirmesi gerekli olan birkaç önemli husus:
Araştırmanızı iyi yapın:
Yönetim şirketleri küçük, bağımsız otellerden 1.000 odalı tatil köylerine kadar her şeye hitap eder. Bir firmaya karar verirken, ne tür mülklerde uzmanlaştığını öğrenin. Pazarınıza aşina olan yerel merkezli bir şirket genellikle tercih edin.
Hepsi eşit derecede nitelikli değildir: Yönetim ekibi günümüz teknolojileri konusunda yetenekli ve geniş bir deneyime sahip olmalıdır, böylece tesis sahipleri otellerinin profesyonel ellerde olduğundan emin olmalısınız.
Sözleşme şartlarını kontrol edin:
İyi bir sözleşme, Management Şirketine genellikle brüt gelirin küçük bir yüzdesi olan bir taban ücret öder. Otel sahibi önceden belirlenmiş bir yüzde veya sabit bir tutar elde ettiğinde, şirket bir teşvik ücreti almaya da hak kazanabilir. Rakiplerden ve genel olarak piyasadan daha iyi performans gösteren üçüncü taraf (Third-Party) yönetim firmasını ödüllendirmek, mülk sahibi ve firma için bir kazan-kazan yöntemidir.
Sözleşme süresini göz önünde bulundurun:
Yönetim sözleşmesi süreleri pazarlığa açıktır, ancak standart süreler üç ila on yıl arasında değişmektedir. Sürenin beş yılla sınırlandırılmasını öneriyorum (büyük bir yenileme veya yeniden konumlandırma varsa daha fazla). Bir markayı franchise almayı düşünüyorsanız, çoğu durumda üçüncü bir tarafı yapacağınız anlaşmayı markaya bildirmeniz gerekir. Anlaşma yapacağını şirketi markanın da onaylaması gerektiğini unutmayın.
İşletme fizibilitelerini dikkatlice inceleyin:
Yönetim şirketi mali yıldan önce otel sahibine bir işletme fizibilite ve bütçe sunacaktır. Bu projeksiyon, endüstri kaynakları aracılığıyla elde edilebilen bilgilere dayanır ve bütçe tahminini daha doğru ve güvenilir hale getirir. Üçüncü taraf (Third-Party) bu projeksiyona veya diğer performans testlerine uymazsa, bu hüküm sözleşmede belirtildiği sürece feshedilebilir.
Mevcut yönetim firmanızı performansını en üst düzeye Çıkarın
İşletme sahipleri, başarıyı ölçerken sadece finansal verilerde değil, teknoloji çözümlerinde ve belki de en önemlisi mutlu müşterilerde de sahibi tarafından işletilen otel performansını aşan sonuçlar aramalıdır.
Zaten üçüncü taraf (Third-Party) bir otel yöneticisi ile mi çalışıyorsunuz? Bu ipuçları ilişkinizi en üst düzeye çıkarmanıza yardımcı olacaktır.
Alternatifler konusunda güncel kalın:
Pazarınızdaki diğer üçüncü taraf (Third-Party) yönetim firmasını hakkında bilgi sahibi olun, böylece değişim zamanı geldiğinde değerlendirebileceğiniz adaylarınız olur.
Yönetim firmanızı izleyin:
Otelin performansını aylık olarak gözden geçirmesi için deneyimli bir varlık yöneticisinden danışmanlık alabilirsiniz. Bu kişi yönetim firmanızın performansını doğru bir şekilde ölçebilir ve gereksiz çatışmaları önlemeye yardımcı olabilir.
Gerçekçi hedeflere ve fesih hükümlerine sahip olun:
Yönetim sözleşmenizin, otelin performansının rakiplerinin gerisinde kalması durumunda feshe izin verecek makul performans maddeleri içerdiğinden emin olun.
Sonuç olarak kaliteli bir yönetim şirketi hem otelinizin iyi yönetilmesi hem de markanın vereceği yönetimden çok daha düşük maliyette olacaktır. Yatırım ve işletme risklerinizi minimize edecektir. Gelirleriniz artırarak aslında sizden alacağı gelir payını kendisi zaten yaratarak size bir maliyet teşkil etmediği gibi iyi yönetilen otelinizin piyasa değerini de artıracaktır.
Orhan Genceli
Otel Marka ve Yönetim Danışmanı
