Hamide HANGÜL
Son yıllarda dövizle kira getirileri, vizesiz serbest dolaşım imkanları ve bazı ülkelerin sunduğu finansman kolaylıkları, Türk yatırımcıların yurt dışında konut edinme işlemlerini hızlandırdı. Merkez Bankası verilerine göre, 2023 yılının ilk dokuz ayında Türklerin yurt dışından gayrimenkul alımları 2 milyar dolara yaklaşırken, son bir yılda yapılan alımlar ise 2,6 milyar doları aştı.
Özellikle beyaz yakalı kesimden gelen taleplerin artmasıyla birlikte bazı Avrupa ülkeleri, yatırım yoluyla oturum programlarını gözden geçirmeye başladı. Portekiz’in ardından İspanya da yatırım yoluyla oturum hakkı sağlayan Golden Visa programını sonlandırınca, Türk alıcıların Avrupa’daki tercihleri üzerinde etkili olmaya başladı.
“Portekiz’de oturum kartı sadece 1,5 yıla kadar uzuyor”
Türklerin yurt dışı yatırım tercihleri üzerine görüşlerini paylaşan Astons Türkiye Direktörü Yağız Yiğit, ülkelerin yeni programları, yatırım tutarları ve yönelimleri hakkında şu bilgileri verdi: “Portekiz’de 250 bin eurodan yatırım yapmak mümkün olsa da bu aslında bir bağış niteliğindedir. Fon yatırımları ise 500 bin eurodan başlayarak çoğu zaman bir yılı aşan işlem süreleri gerektiriyor. Portekiz’deki en büyük sorun, oturum kartı sürecinin 1,5 yıla kadar uzayabilmesi. İspanya’nın Golden Visa programını sonlandırmasıyla Yunanistan, AB içinde gayrimenkul yoluyla oturum almak isteyen yatırımcılar için en pratik ve güvenilir seçenek haline geldi. Coğrafi yakınlık, AB üyeliği ve 29 Schengen ülkesine vizesiz erişim imkânı da bu tercihi destekliyor.”
Yunanistan, AB içinde en erişilebilir Golden Visa programını sunmakta. Yatırım eşiği yalnızca 250 bin euro olup, doğrudan gayrimenkul alımına olanak tanıyor. Oturum izni, mülkü koruduğunuz sürece her 5 yılda bir sınırsız kez yenilenebiliyor. Bu durum, karmaşık fon yatırımlarına göre yatırımcıya daha şeffaf ve somut bir güvence sunuyor. Ayrıca, Yunanistan, oturum kartını ortalama 6–8 ay gibi kısa bir sürede teslim edebiliyor. Yunanistan’ın doğrudan gayrimenkul mülkiyeti sağlaması, diğer ülkelerdeki karmaşık fon yapılarından farklı olarak, yatırımcıya tam kontrol ve şeffaflık sunuyor.
Avrupa ülkelerinin yatırım yoluyla oturum ve vatandaşlık programlarının ekonomik etkilerini artırmak amacıyla yeniden yapılandırma sürecine girdiğini belirten Yiğit, “Bazı ülkeler gayrimenkul yatırımıyla oturum alma koşullarını tamamen kaldırırken, diğerleri fon temelli modellere yönelmektedir. Bu eğilim, genel AB politikalarının da bir yansıması” şeklinde açıklamalarda bulundu. Söz konusu düzenlemeleri yakından takip ettiklerini vurgulayan Yiğit, “Gayrimenkul seçeneğinin kaldırıldığı pazarlar için yatırımcıları alternatif, yasalara tam uyumlu seçeneklere yönlendiriyoruz; örneğin özel sermaye veya gayrimenkul fonları gibi” ifadelerini kullandı.
“Başvurularda sıçrama var, itici güç orta üst gelir”
Türkiye’den yurt dışında yatırım yoluyla oturum programlarına talep artışını değerlendiren Yağız Yiğit, “Başvurularda bir sıçrama olduğunu söyleyebiliriz, yüksek bir ivme yaşıyoruz. Bu artışın itici gücü, varlıklarını çeşitlendirmek isteyen orta-üst gelir grubundaki bireylerdir. Vizesiz seyahat özgürlüğü, çocuklarının eğitimi ve sağlık sistemine erişim bu segmentteki yatırımcıların ana motivasyonları haline geldi. Avrupa’daki oturum programları, hem yasal güvence hem de çocukların eğitimi ve aile refahı açısından güçlü bir alternatif sunuyor. Bu nedenle, yatırım yoluyla oturum artık bir lüks değil; stratejik bir aile planlaması aracı olarak değerlendiriliyor” şeklinde konuştu.
Yatırım yoluyla oturum piyasasındaki en büyük riskler ve pasaport iptalleri konusuna da değinen Yiğit, “Sertifikalı danışmanlık, yatırım yoluyla oturum programlarında bir tercih değil, zorunluluktur. Piyasada mevcut durumda ‘cashback’ veya ‘kira gelirinin toplu peşin ödenmesi’ gibi yasa dışı vaatlerle yatırımcıları yönlendiren birçok aracı bulunmaktadır. Biz, yatırımcılarımızın Golden Visa süreçlerini Yunanistan yasalarına uyumlu bir şekilde takip ediyoruz ve hukukçularımız her projenin tapu, lisans ve oturum uygunluk süreçlerini yatırımcılarımız adına denetliyor. Geçtiğimiz dönemde Türkiye’de 451 yatırımcının pasaportunun iptal edilmesi, her ülke için yasal uyumun ne kadar hayati olduğunu gözler önüne seriyor.”
“Paris’te metrekare fiyatı 14.900 eurodan başlıyor”
Avrupa ülkelerindeki metrekare fiyatlarını değerlendiren Yiğit, şu bilgileri paylaştı: “Atina’da taşınmaya hazır projeler, yaklaşık metrekare başına 4 bin 500 eurodan başlıyor. Atina, fiyat-yaşam kalitesi dengesiyle hâlâ Avrupa’nın en cazip gayrimenkul piyasalarından biridir. Paris’te ortalama metrekare fiyatı 14 bin 900 euro, Amsterdam’da 8 bin 385 euro, Lizbon’da 5 bin euro, Münih’te ise 10 bin 900 euro seviyesindeyken; Atina’da bu rakam 4 bin 500 – 7 bin euro arasında değişiyor. Buna rağmen şehir, ulaşım, sağlık, eğitim ve güvenlik altyapısı açısından Avrupa ortalamasını yakalamış durumda. Atina, 300’ün üzerinde uluslararası okul ve üniversite ağı, modern metro hattı ve gelişmiş sağlık hizmetlerine sahip.”
“Şişirilmiş ‘kira garantisine’ dikkat”
Yunanistan’daki gayrimenkul yatırımında, özellikle “Kira Garantisi” ve “Yatırım Getirisi (ROI)” vaatlerinin, yatırımcıların en çok dikkat ettiği konular arasında yer aldığını belirten Yiğit, “Yatırımcılar gerçekçi olmayan beklentilere karşı nasıl korunmalı” sorusuna şu şekilde yanıt verdi: “Bu konu yatırımcılar açısından kritik. Sektörde zaman zaman gerçekçi olmayan ‘kira garantisi’ ya da şişirilmiş ‘yatırım getirisi’ vaatleriyle karşılaşabiliyoruz. Biz, yatırımcılarımızı bu tür risklere karşı daima bilgilendiriyoruz. Portföyümüzdeki projelerde ortalama brüt kira getirisi yüzde 4 ila yüzde 6 arasında değişiyor. Amacımız, gerçek kiralama verileri ve turizm potansiyeliyle desteklenen, uzun vadede değer kazanan projelerle güvenli bir büyüme zemini sunmak.”
