Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., ülke genelinde konut, ofis, arsa, sanayi tesisi, otel, marina, AVM gibi gayrimenkullerin değerlemesini yapıyor. 9 ilde bölge müdürlüğü olmak üzere 100 kadrolu personel ve 250 sözleşmeli uzman ile hizmet vermekte. Şirketin iş hacminin büyük bir bölümünü teminat amaçlı değerleme hizmeti oluşturuyor. Kişilere, bankalara ve çeşitli finans kuruluşlarına hizmet veren Harmoni, finans kuruluşları dışında uluslararası raporlama standartları gereği şirketlerin aktiflerinde bulunan gayrimenkullerin pazar değerini belirlemek amacıyla rapor düzenlemekte.
Yönetim Kurulu Başkanı Aysel Aktan
2007 yılından beri hizmet veren Harmoni’nin kurucusu Aysel Aktan ile gayrimenkul değerleme sektörünü konuştuk. Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Aysel Aktan, turizm yatırımlarında değerlemenin ne kadar önemli olduğuna dikkat çekti.
Gayrimenkul değerleme ne demektir? Kişi ve kurumlara ne gibi yararları vardır?
Gayrimenkul değerleme, gayrimenkulün muhtemel riskinin değerlendirilmesi amacıyla alınması gereken bir hizmettir. Tamamlanmış bir yapı alınıyorsa, yapının yasal prosedüre uygun olarak yapılıp yapılmadığının üzerinde herhangi bir cezai işlem tesis edilip edilmediğinin bilinmesi gerekmektedir. Yapıda henüz uygulanmamış yıkım kararı, para cezası olabilir. Olmasa bile yasal izinlerinin üzerinde bir yapı yapılmış olabilir yada olumlu düşünürsek potansiyel inşaat hakkı olabilir.
14 yılda 320 bin gayrimenkul değerleme raporu tanzim ettik. Toplam 1929 adet turistik tesis değerleme raporuna imza atmış bulunmaktayız. Bunların % 33’ü Antalya, % 26’sı İstanbul, % 12’si ise Muğla’da konumlu tesislerdir. Hazırladığımız değerleme raporlarında toplam 20.8 milyon m2 inşaat alanı tarafımızca mahallinde tetkik edilmiş ve değerleme raporlarımızda analiz edilmiştir. Takdir ettiğimiz toplam kıymet takdiri ise 80 milyar TL civarındadır.
Taşınmaz arsa veya arazi olsa imar planında verilen hakların bilinmesi gerekir. İmar planında konut alanında mı, ticaret alanında mı, sanayi alanında mı inşaat hakkı ne kadar, yoksa tamamı yeşil alan olarak mı planlanmış, büyük bir bölümünden yol mu geçiyor bilinmesi gerek.
Otel marina, yada diğer turistik tesislerin değerlemesini yaparken nelere dikkat ediyorsunuz?
İkamet amaçlı gayrimenkullerin dışında tüm gayrimenkullerin değerinin belirlenmesinde gelir üretme kapasiteleri birinci sırayı alır. İkamet amaçlı yani konut kullanımlı gayrimenkullerin değerlemesinde gelir/değer ilişkisi test edilse de otel, ofis, marina, AVM gibi gayrimenkullerde değer doğrudan ürettikleri gelirle ilişkili olmakta ve yatırımcının yatırım yaptıkları gayrimenkule yaptıkları yatırımdan bekledikleri geri dönüş süresindeki beklenti de yapılan yatırımın riskine bağlı olarak daha kısa ya da daha uzun süre olabilmektedir. Örneğin Beyoğlu, İstiklal Caddesi’nde ticari amaçlı bina yatırımı yapıldığında İstanbul’un gelişme alanlarında yapılan ticaret alanlarına yapılan yatırım kadar yatırımın kısa zamanda dönmesini beklemeliyiz.
Aynı şekilde merkezlerdeki turizm alanlarının yatırım dönüş süreleri ile yeni ilan edilen turizm alanları ya da ulaşım ilişkileri daha zayıf olan bölgelerdeki yatırımların da geri dönüş süreleri aynı olmayacaktır. Buna Antalya iyi bir örnek teşkil etmektedir. Doğa özellikleri aynı olan turizm bölgelerinde havaalanı ilişkisi en güçlü olan bölgelerdeki doluluk oranı yüksekken ulaşım süresi arttıkça doluluk oranlı da aynı döneme göre daha düşük gerçekleşmektedir.
Otel yatırımı aşamasında arazi değerleme raporunun önemi nedir?
Otel yatırımları mali olarak çok büyük hacimde yatırımlardır. Sadece inşaat ve arsa maliyeti değil bunun yanında mobilya, demirbaş vb. maliyetleri de barındırmaktadır. Otel yatırımları öncesi yapılan fizibilitelerin bir parçası da yatırım maliyetinin hesaplanmasıdır. Bu aşamada yatırım maliyetini gerçeğe yakın bir şekilde belirleyebilmek için de değerleme raporu çok büyük önem kazanmaktadır. Arazi için hazırlanan değerleme raporunda arazinin sadece Pazar değeri değil bunun yanında hukuki durumu, yapılaşma hakları, tapu kayıtları, üzerindeki kısıtlılıklar da raporlanmaktadır. Bu durumda; yatırım öncesi hazırlanacak bir değerleme raporunda yatırımcı hem arsa maliyetini görebilmekte hem de yatırım yapacağı arazinin hukuki ve fiziki bütün risklerini inceleyebilmektedir.
Satış durumundaki otelin konumu, mevcut müşteri potansiyeli, barındırdığı tesisler, ulaşım imkanları haricinde nelere dikkat edersiniz?
Oteller ticari bir gayrimenkul olduğundan aslında en öneli husus ürettiği gelirdir. Tesisin geçmiş yıllarda yarattığı nakit akışı performansı gelecek ile de ilgili ipuçları verdiğinden tesisin geçmişe yönelik gelir/giderleri incelenmelidir. Bunun yanında otelin bulunduğu bölgede mikro ve makro düzeyde yaşanan ekonomik gelişmeler, trendler incelenerek tarafımızca yaratılan nakit akışında dikkate alınır. Özetleyecek olursak otelin bulunduğu bölgede hem lokal olarak hem de global arenadaki değişimleri takip eder, tesisin mevcut nakit akışı performansını inceler otelin el değişmesi gereken makul değeri raporumuzda takdir ederiz.
HARMONİ DEĞERLEME HAKKINDA
Harmoni Gayrimenkul Değerleme Ve Danışmanlık A.Ş. ; 13 Temmuz 2007 tarihinde gayrimenkule ilişkin, yatırım danışmanlığı, fizibilite çalışması, proje değerleme ve geliştirme gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi ile Kentsel Dönüşüm ve Kentsel Yenileme mevzuatı kapsamında mevcut yapı stoğunun değerlemesi ile bu alanlarda geliştirilmiş olan projelerin değerlemesinin(şerefiye çalışmasının) yapılması konularında hizmet vermek üzere kurulmuştur.
bilgi için: www.harmonigd.com.tr
