TURİZM VE KONAKLAMADA YENİ TREND ”VİLLA TURİZMİ”

TURİZM VE KONAKLAMADA YENİ TREND ''VİLLA TURİZMİ''
ALİYE ÜÇBAŞ
Posted on Mayıs 12, 2023, 12:39 pm
18 mins

Fethiye Emlakçılar Birliği Başkanı Serdar Oğuz, son yıllarda Turizm ve Konaklamada yeni trend “Villa Turizmi”ni anlatan bir yazı kaleme aldı. Yazısında ‘Villa Turizmi’ni tüm detaylarıyla anlatan Oğuz, bu turizm trendinin tarihçesini, geçirdiği evreleri, turizme katkılarını, eksilerini, bu alanla ilgili Fethiye bölgesindeki son durumu anlatarak, ilgili ve yetkililere uyarılarda ve önerilerde bulunarak profesyonellerden, tatilcilere tüm turizm sektörüne hizmette bulundu.  

Bugün geldiğimiz noktada; “VİLLADA TATİL” seçeneği, tatil konaklamasında tercihleri etkileyen bir seçenek olarak sektörde yerini almış görünüyor.

Villada tatil seçeneği talep gördüğü sürede taleplere uygun villalar inşa edilecek ve arz yönlü sektörün bu kanadı beslenecektir. Bir mal ve hizmet piyasaya arz edilirse talep görür. Bir mal ve hizmete talep olursa arz edilir.

TARİHÇE: 

“VİLLA KONDULAR” TURİZMİN TERCİH EDİLEN İLLEGAL PARÇASI OLDULAR

Villa Turizmi yabancıların satın aldıkları konut ve villaları kiraya vermeleri ile başladı. Bazı yabancı 2. Konut sahipleri villalarını kendileri kullanmadıkları yaz dönemlerinde yakınlarına arkadaşlarına kiraladılar.
Daha sonra internet üzerinden kiralama siteleri vasıtasıyla yaz süresince boş haftalar dolduruldu, küçük yabancı aile işletmeleri oluştu.
Bu süreçte bazı otel işletmecileri, otel sahipleri villa inşa edip sattılar, bazıları alıcılara kiralama garantisi verdiler, işlettiler, işletilmesine yardımcı oldular.
Bazı otel sahipleri özel havuzlu villa kiralamaya talep olduğunu görünce, otelleri içine veya yakınına veya işletme şartlarına uygun kiralamak amacıyla villalar inşa ettiler. Sürecin dışında kalmak istemediler.
Bunlara ilave olarak talep arttıkça bazı yatırımcılar, girişimciler havuzlu villalar inşa edip kiralamaya başladılar. Bazı girişimciler ise tarlalara, imarsız tarım arazilerine  “kiralamaya yönelik havuzlu villa siteleri” inşaatında gecikmediler. İmarsız, ruhsatsız, plansız, genellikle tarım arazilerinde “Villa Kondular” Ege ve 

VİLLADA TATİL, COVİD SÜRECİNDEN GÜÇLENEREK ÇIKTI

Akdeniz bölgesinde turizmin tercih edilen, talep gören illegal parçası oldular. Ev pansiyonculuğunun modern versiyonu diyebileceğimiz “villada tatil, villa kiralama” COVİD sürecinden güçlenerek çıktı. Birçok otel pansiyon olumsuz etkilenirken, havuzlu villalar yurtiçi ve yurtdışından talepleri karşılamakta zorlandı.
Bu durumda ne yapılmalıydı? Madem ki talep vardı, daha fazla villa, hatta “villa siteleri” yapılmalıydı.
İmar planları müsaade etsin etmesin, müşteri vardı, cezasını öderiz, işimize bakarız mantığı galip geldi.
Girişimciler kararlıydı, boş tarlalara, tarım arazilerine yapılmasında onlara göre bir sakınca yoktu.
İmar kanunu, Belediye kanunu, Orman kanunu aşılır diye düşünüldü, nasıl olsa İmar barışı kanunu çıkmıştı, herkes binaları hızlandırdı, inşaata bir an önce başlamak ve bir an önce bitirmek gerekiyordu yeni İmar Barışı beklentileri süreci hızlandırdı. Memleket plansız bir inşaat alanına dönüştü, gayretler bir an önce başlananı bitirmek içindi.
Su akarken testi doldurulmalıydı. Özetlemek gerekirse her şey paraydı.

YABANCILARA KONUT SATIŞI / VİLLA TURİZMİ İLE NE OLDU?

Yabancılara satılacak havuzlu villalar özenip bezenip inşa edildi. Bölgedeki konut inşaatı kalitesinde bir artış görüldü. Havuzlu villalar Roma döneminden 2000 yıl sonra bölgemizde boy göstermeye başladı. Yeni trend 20 yıl gibi bir sürede dağ köylerine doğru yayıldı, dağlar, taşlar, bahçeler, tarlalar villa ile doldu.
Ama biraz fazla oldu.

FAYDASI DA OLDU!


Yabancı uyruklu villa sahiplerinin başlattığı villa kiralama tur operatörlerinden bağımsız turizme olumlu katkı sağladı. Yeni bir turizm konaklama alternatifi doğmasına öncülük yaptı.
Çarşı, esnaf, Lokanta gibi mal ve hizmet sektörüne olumlu katkı sağladı, sağlıyor.
Türkiye’de konut satın alan yabancılar “Gönüllü turizm elçileri” oldular, Türkiye sahillerinde sahip oldukları yazlık havuzlu evlerini ballandıra ballandıra anlattılar, tanıdıkların, akrabaların yaz tatillerinde otellerde kalmasına gerek yoktu artık, tanıdıklar, arkadaşların kiraya verdikleri bu villalarda ücreti mukabili konaklayabilirlerdi.
2. konut sahibi olmadan önce yatırım yapacağınız ülke için iyi bir araştırma yaparsınız, güvenli bir ülkeye yatırım yapılır. Satın aldıktan sonra da sahibi olduğunuz ev/villa nerede ise o ülkede meydana gelen olumsuzlukların savunulması biraz da onlara düşer. Nitekim para yatırılmış, satın aldıkları emlağı satıncaya kadar aynı gemideyiz artık. Allah var, ülkede meydana gelen olumsuzlukların etkisinin kısa zamanda azalmasına vesile oldular. Gerektiğinde Türkiye’yi savundular.
Türk ekonomisinin dünyaya açılmasına pozitif etki yaptılar. Yabancı gayrimenkul alışı yurtdışından net döviz girdisi sağladı.
Yabancı kiralamaları ile başlayan süreç 2. konut/tatil konutunu ölü yatırım olmaktan çıkardı, villalar aktif turizm yatırımına dönüştü.
Turizmde otel konaklamasına alternatif olmak için yeterli villa sayısına ulaşılması biraz zaman aldı, yabancı 2. Konut talebi villa arz yarattı.

***

Turizm Bakanlığı İl Kültür Turizm Müdürlüğü web sayfa verilerine göre: Muğla ili dahilinde 400’ü Turizm İşletme Belgeli olmak üzere 3.600’ün üstünde konaklama tesisi ve toplam 260.000 üzerinde yatak kapasitesi
Anadolu Ajansı haberi 2022 yılı haberi: Muğla ili sınırları içinde, 340 bin yatak kapasiteli tesisleriyle yerli ve yabancı konuklara hizmet veriyor. Sayı hakkında kesin rakamlara ulaşmak biraz zor olsa da ortalama Muğla bölgesinde kayıt altında bulunan 300.000 civarında yatak sayısından bahsedilebilir.

***

Turizmi Teşvik Kanunu İle Bazı Kanunlardadeğişiklik Yapılmasına Dair Kanun

Kanun No: 7334  Kabul Tarihi: 18/7/2021

“Madde 3: Yetkili idare tarafından işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilen konaklama işletmelerinin bu ruhsatı aldıkları tarihten itibaren bir yıl içinde Bakanlıktan turizm işletmesi belgesi almaları zorunludur.”

Konaklama hizmeti sağlayan her turizm işletmesinin bakanlıktan “işletmesi belgesi” veya “basit konaklama turizm işletmesi belgesi” almak zorunluluğu var

***

Fethiye’de kayıt altında ruhsatlı yatak sayısı 45.000 adet, Bakanlığa ruhsat müracaatında bulunmuş olan ancak belgesiz/ruhsatsız işletme 2500 adet, işletme başına 1 – 10 arasında bölüm mevcut olduğu göz önünde bulundurulur ise, her bağımsız bölümde 4 yatak bulunduğu düşünülür ise yaklaşık olarak Fethiye’de 40.000 belgesiz/ruhsatsız yatak sayısı söz konusu  diyebiliriz.  Şu anda inşaat aşamasında veya bitme aşamasında olup henüz müracaat yapılmadığı hesaba katılırsa 2.000 belgesiz/ruhsatsız yatak sayısı daha hizmet vermeye aday olacak.

2023 yılı yaz süresince FETHİYE’DE:
Belgeli yatak sayısı 45.000 adet,
Belgesiz yatak sayısı 42.000 adet hizmet veriyor olacak diyebiliriz. Bu durumda Fethiye toplam belgeli/belgesiz yatak sayısı 87.000 civarında diyebiliriz.

Gelinen nokta; belgesiz villa işletmelerinin yoğun talep gördüğü, kanunlara ve imar mevzuatına, toprak koruma kanununa aykırı ruhsatsız kaçak yapılaşma ile bölge turizm hacminin yarısına yakın yatak kapasitesi ile yapılan Akdeniz havzasında iddialı turizm ülkesi Türkiye.

RUHSATLANDIRMA KOLAYLAŞTIRILMALI!

Buradan bürokrasiye, ilgililere tavsiyemizi de belirtelim; öncelikle ruhsatlandırmayı kolaylaştırmak gerekiyor, daha sonra bu kolaylaştırmaya rağmen kanuni gerekleri yerine getirmeyen, işletme ruhsatı almayan işletmeleri caydırıcı cezalar ile kanunlara uymaya zorlamak en uygun ve akılcı çözüm olarak görünüyor.

KİMLİK BİLDİRİM ZORUNLULUĞU

11/7/1973 Tarih ve 14591 Sayılı Kimlik Bildirme Kanunu’na göre Tüm turizm konaklama tesislerinde olduğu gibi konaklama sağlayan villalarda da kimlik bildirim zorunluluğu vardır. 2023 yılı için, bu zorunluluğa uymayanlar için, güvenlik kurumlarına kayıtlı olmadan, şifre almadan konaklama sağlayan işletmeler için 59.714 TL., güvenlik kurumlarına kayıtlı ancak konaklayan kişileri güvenlik kurumlarına bildirmeyen işletmeler için 29.852 TL para cezası söz konusu oluyor.

Yetkililer, ilgililer sorunu görmüşler, belgesiz faaliyet gösteren, belgelendirme zorlukları yaşayan, ancak kiralama faaliyeti devam eden işletmelerin zor durumda kalmalarını önlemek için, işletme belgesi olmadan kimlik bildirimi yapılabilmesi konusunda kolaylık sağlamış, güvenlik kurumlarına kayıt yapılabilmesi ve şifre verilmesi sağlanmıştır.

VERGİLENDİRME DURUMU


Villa kiralama yapan işletmeler ruhsat alamadıkları için ruhsatlı otel işletmelerine sağlanan %8 KDV avantajından yararlanamıyorlar. KDV oranı %18 ve geçen yıl uygulamaya koyulan konaklama vergilerine tabi. İşletmeler için olmazsa olmaz, bir an önce işletme belgesi alıp işletmenin kdv oranını %8’e düşürmektir.

HAKSIZ REKABET DURUMU


Evet, otel işletmelerine karşı bir haksız rekabet durumu oluştuğunu kabul etmek gerekiyor.
Ruhsatlı, belgeli otel işletmecileri her daim kontrol altındaki işletmeciler oldular.
Ancak; belgesizler tarlalara, bahçelere, yayla köylerinden, sahil köylerine kaçak yapılan kanuna aykırı villalarda para kazandı. Pandemi sürecinde kayıt altındaki otelciler kapalı olan otellerindeki “personele maaş ödemek için” evlerini sattı. Adalet burada biraz şaştı.
İşletme belgesi verilip belgelendirilince, yani resmileştirilince bu işletmeler ne olacak? Yine yapanın yanına kar kalacak.
Değerli arkadaşlar, “risk alan yatırımcı kazanç sağlar meselesi değil bu konu.” Bu konuya, kanunlara uymayan vatandaşın cezalandırılması yerine mükâfatlandırılması hadisesine dönüşüyor diyebiliriz.
Hal böyle olunca imara aykırı yapılaşma artıyor, kanun dinlemez vatandaş “kaçak yapılaşma canavarı” oluyor. Bu vurdumduymazlık normal vatandaşı da kanuna aykırı hareket etmeye yönlendiriyor.
Dürüst vatandaş, kanuna saygılı vatandaş, kanuna saygılı olduğu için mağdur oluyor.

Teknik olarak tarım arazilerine bina yapılamaz mı? Tabii ki yapılabilir. Tarım arazilerine, plansız alanlara bina yapımının şartlarını belirlersiniz, tarım turizm vs ne şartlarda kullanılacağını belirlersiniz ruhsatlı konut, otel, pansiyon vs. yapılabilir.
Önemli olan yapılaşma ve kullanma şartlarını belirlemek, ruhsatlandırmayı mümkün kılmak, kolaylaştırmak, ancak, ruhsata aykırı yapılaşmayı caydırıcı cezalar ile önlemek ana amaç olmalıdır.

PLANSIZ TURİZM DÖNEMİ

İmarsız, plansız, gelişi güzel yapılamanın yarattığı altyapı sorunlarını gözü pek girişimciler yaşıyorlar. Elektrik kesintileri, voltaj düşüklüğü, bazen sular akmıyor.
Ancak hadise bunula kalmıyor, uzun dönemli sorunlar kapıda duruyor. Yer altı sularının kirlenmesinden, tarım arazilerinin amacı dışı kullanılmasına, tarlaların tamamını imarlı arsa imiş gibi tamamen bina ile doldurmaya (Örnek: 6 dönüm tarlaya tarımsal amaçlı 1 ev yapılabilir, bu kabul edilebilir, ancak 6 dönüm tarlaya 6 villa veya 8 villa yapıldığını görüyoruz. Buna benzer örnekler çok var)

Kısacası, İmar Kanunu – Belediye Kanunu- Toprak Koruma Kanunu vs. dinleyen yok, vatandaş kaçak inşaata devam ediyor.
Cumhuriyetin 100. Yılında geldiğimiz durum bu.
Kısaca; Fethiye ve çevresinde plansız ruhsatsız belgesiz turizm konaklaması resmi konaklama yatak kapasitesine yaklaştı.
21.y.y da plansız turizm dönemi yaşıyoruz diyebiliriz.

“İMAR MİLADI” İLAN EDİLMELİ


Mevcut binalar villalar şartlar belirlenerek, çevre, ekolojik yapı, doğal doku, korunacak alanlar dikkate alınarak ruhsatlandırılmalı, sisteme dahil edilmeli, “imar miladı” ilan edilmelidir.
Plansız, ruhsatsız, kaçak yapılaşma bu hızla ve sürekli devam edemez. Bu memlekete yazık oluyor, tarım arazilerinin maruz kaldığı bu baskıyı azaltmak gerekiyor.

Mevcut binaları; vergi deyin, cezalandırma deyin, harç deyin ne derseniz deyin yapan kişilere yüksek maliyetler ödeterek teknik şartlara uyanları/işletmelerini şatlara uyduranları kayıt altına almak, işletme belgesi vermek gerekiyor. Uymayanlara işyeri açma ve çalışma ruhsatı vermemek, vatandaşın en azından başlangıç olarak kaçak binaların ticari faaliyete konu olmayacağını anlaması bakımından önem taşıyor. Ruhsatlandırmak için işletmecilere işletmelerini mevzuata uydurmak için zaman verilebilir, ancak kesinlikle ruhsatlandırılamayacak olanlar ise maalesef yıkılmalıdır. Aksi taktirde kanunlara uyma konusundaki kayıtsızlık devam eder.

İMAR BASKISI OLAN BÖLGELER ACİLEN PLANLANMALIDIR


Doğa turizmi, köy turizmi, tarım turizmi, eko turizm, sürdürülebilir turizm anlayışına uygun planlamalar yapılmalıdır.
Sadece binayı önceleyen anlayıştan ziyade, doğayı öne çıkaran, konaklamanın yanında tarımsal üretimi de teşvik eden, kırsalda şehirleşmeyi önleyen, doğal yapıyı koruyan, yöresel yaşam ve kültürü devam ettirmeye özen gösteren bir planlama yapılmalıdır. Bizim kuşakların devraldığı bu güzel coğrafyanın daha fazla bozulmasına müsaade edilmemelidir.

Ruhsatlandırma kolaylaştırılmalı, bürokrasi azaltılmalı,plansız/ruhsatsız/plana aykırı/kaçak/imara aykırı inşai faaliyetler caydırıcı cezalar ve uygulamalarla önlenmelidir.

Paylaşmak Güzeldir

CEVAP BIRAKIN

You must be logged in to post a comment.